Impayés de loyer : pour les allocataires, un seuil de 450 euros à partir de 2027

Deux décrets publiés en février changent, au 1er janvier 2027, la définition de l’impayé pour les locataires qui touchent une aide au logement. Le signalement interviendra beaucoup plus tôt, et c’est la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives qui décidera du sort de l’aide.
 

Un locataire qui touche l’allocation de logement sociale (ALS), dont le loyer s’élève à 749 euros, commence à verser 600 euros par mois au lieu du montant dû à partir de février 2027. Il manque 149 euros à chaque échéance. Selon les règles actuelles, qui retiennent pour l’ALS le loyer brut, l’impayé n’est constitué qu’une fois la dette arrivée au double du loyer mensuel, soit 1 498 euros : il faudrait onze échéances incomplètes, jusqu’au 1er décembre 2027. 

Avec la nouvelle règle, l’impayé existe dès que la dette arrive à 450 euros, ou trois mois après le premier défaut de paiement, quel que soit le montant. Dans cet exemple, en comptant à partir des dates d’échéance, les deux conditions tombent le 1er mai 2027, sept mois plus tôt. Le loyer de 749 euros correspond au loyer moyen des logements en retard de paiement relevé en août par la plateforme de gestion locative Monsieur Hugo. Le versement partiel de 600 euros est une hypothèse.
 

Le changement vient du décret n° 2026-84 du 12 février 2026, publié au Journal officiel le lendemain, qui entre en vigueur le 1er janvier 2027. Il ne vise que les locataires bénéficiaires d’une aide personnelle au logement : aide personnalisée au logement (APL), allocation de logement familiale ou sociale. La garantie Visale d’Action Logement et les assurances loyers impayés gardent leurs propres définitions du sinistre. 

Le bailleur devra signaler l’impayé à la caisse d’allocations familiales (CAF) ou à la Mutualité sociale agricole dans les deux mois, sous peine d’amende, sauf si la dette a été soldée entre-temps. L’organisme payeur informera ensuite la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex) sous quinze jours.
 

L’aide maintenue, la décision transférée
 

Le second décret de février, n° 2026-83, réorganise ces commissions départementales, déjà concernées depuis le 14 février. À partir de 2027, c’est la Ccapex, et non plus la CAF, qui pourra décider de suspendre l’aide au logement d’un locataire en impayé. L’aide reste maintenue en principe, et désormais y compris si le bail est résilié, jusqu’au départ effectif du locataire.

La suspension restera possible en cas de mauvaise foi avérée, de troubles constatés par une décision d’expulsion définitive ou si le locataire a les moyens de payer. Selon l’analyse de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), le locataire qui reste sous 450 euros au bout de trois mois recevra un courrier de rappel, et celui qui dépasse le seuil se verra proposer un accompagnement social, à condition d’avoir repris au moins en partie le paiement du loyer. Ces deux textes appliquent la loi du 27 juillet 2023, dite Kasbarian-Bergé, qui avait aussi raccourci les délais de la procédure d’expulsion : six semaines au lieu de deux mois pour régler après un commandement de payer, et des délais de grâce pour quitter les lieux ramenés à une fourchette d’un mois à un an, contre trois mois à trois ans auparavant.
 

Les deux-pièces, nouveau profil du retard
 

Les chiffres disponibles sur les retards restent partiels. Le baromètre de Monsieur Hugo, qui suit les prélèvements automatiques de 1 299 loyers, relève 2,3 % d’échecs à l’échéance en août, au même niveau qu’en mars, et 2,8 % en moyenne sur neuf mois. L’échantillon reste petit, une trentaine d’incidents par mois, et un prélèvement raté n’est pas un impayé au sens du décret. 

Une tendance ressort pourtant sur neuf mois, avec des à-coups : la part des deux-pièces dans les retards est passée de 16 % en décembre 2025 à 41 % en août, soit une douzaine de dossiers sur trente. « Le locataire seul, en petite surface, sans second revenu pour absorber un imprévu, est devenu le profil dominant du retard de loyer », observe Bruno Cantegrel, fondateur de la plateforme.
 

L’inquiétude se lit aussi dans les enquêtes d’opinion. Selon le Baromètre du pouvoir de vivre du Pacte du pouvoir de vivre et de la Fondation Jean-Jaurès, dont l’enquête a été réalisée par Ipsos du 3 au 10 septembre auprès de 12 000 personnes, 42 % des locataires craignent que leurs dépenses de logement pèsent sur leur niveau de vie dans les prochaines années, contre 9 % des propriétaires. 

En bout de chaîne, la Chambre nationale des commissaires de justice a recensé 30 500 ménages expulsés en 2025, un record, en hausse de 27 % sur un an, pour 175 000 commandements de payer délivrés. Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement des défavorisés, y voit « un durcissement de la procédure de justice, liée à la réforme Kasbarian-Bergé ». Le pari de la réforme de 2027 est inverse : repérer la dette quand elle se chiffre encore en centaines d’euros, avant qu’elle n’atteigne les milliers.